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● 相談員 志村孝次

● 保有資格
・NPO法人相続アドバイザー認定会員
・公認不動産コンサルティングマスター相続対策専門士・土地有効活用士
・2級建築士
・AFP2級ファイナンシャルプランナー
・宅地建物取引主任者

● 会場:クレア相談ルーム

 ※現在、神奈川銀行センター北支店にて、無料相談会を実施

2012年06月

「借地・底地」復習編 借地借家法第1条~第5条

2月から4月に掛けて「借地と底地」の延べ12時間学習したので、復習を兼ねて継続的にコラムにしていこうと思っています。

 まずは、借地借家法に沿って掲載してみます。

「■」は、条文の主旨、「第○条」は条文の転記、「☆」は、志村のコメントです。

さて、始めますか。。

借地借家法

第1章 総則

■ この法律を定めた目的とは?

第1条(趣旨) 

 この法律は、「建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権」の存続期間、効力等並びに「建物の賃貸借」の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、「借地条件の変更等の裁判手続」に関し必要な事項を定めるものとする。

☆       私達の不動産実務では、存続期間、更新の効力等を知識として必要だろう。

■       この法律で用いる言葉の持つ意味は?

第2条(定義)

 この法律において、次の各号に掲げる用語の意味は、当該各号に定めるところによる。

  1. 借地権・・・建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権
  2. 借地権者・・・借地権を有する者をいう。
  3. 借地権設定権者・・・借地権者に対して借地権を設定している者をいう。
  4. 転借地権・・・建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者が設定しているものをいう。
  5. 転借地権者・・・転借地権を有する者をいう。

 

☆ 借家に関する言葉が取り上げられていないのはなぜだろう。

第2章           借地

■ 普通借地権の期間です。

第3条(借地権の存続期間)・・・

 借地権の存続期間は、30年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

☆       旧法は、堅固な建物と堅固でない建物に対する借地契約の契約期間を分けていた。

また、契約の期間を定めるか定めないかで分けていた。

借地借家法では、建物の構造に無関係で借地の契約(物権としての地上権の設定契約及び、債権としての土地賃貸借の契約)をしたときは、期間の定めをしなくても最初の借地借期間は全て30年以上と定めた。すなわち30年以上は自由に設定できる。

■ 第1回目の更新と2回目以降の更新とでは、更新期間の扱いが異なる。

第4条(借地権の更新後の期間)

当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から10年(借地権の設定後の最初の更新にあたっては、20年)とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

☆ 第1回目の更新後は20年以上、第2回目の更新後は10年以上としたのは、地主の有利だからか!?

■ 契約の更新は、借地権者からの申し出でもできるし、また、自動的に行われてしまう「法定の更新」も可能である。

第5条(借地契約の更新請求等)

①     借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約を同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りではない。

②     借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。

③     転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者を借地権設定者との関係との間について前項の規定を適用する。

今日は、第5条まで掲載しました。つづくです。。

担当 志村孝次

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