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● 相談員 志村孝次

● 保有資格
・NPO法人相続アドバイザー認定会員
・公認不動産コンサルティングマスター相続対策専門士・土地有効活用士
・2級建築士
・AFP2級ファイナンシャルプランナー
・宅地建物取引主任者

● 会場:クレア相談ルーム

 ※現在、神奈川銀行センター北支店にて、無料相談会を実施

2012年07月

定期借地権の譲渡

先日、定期借地権付き中古戸建の売却のご相談を受けました。

13年程にご購入された戸建で、50年の一般定期借地権を地主さんとは結んでいます。

定期借地権は、契約期間終了後更地にして土地をお返しする性質上、地代以外にお支払いするお金は、一時的に預け入れる保証金となります。

借地人は地主さんへ更地にして土地の返還をする義務と同時に、地主は借地人へ保証金を返還する義務が生じます。

さて、今回この定期借地権付建物を譲渡するに際して、保証金の預託先が気になります。

仮に、500万円の保証金として、一般的には銀行等に預け入れ、実際ささやかではあると思いますが、その利息受取る。また、元本保証されている金融機関に預けて運用利益を確保する。など、返還義務がある以上、地主は元本の確保に努めなければなりません。

 ただ、あくまでも預託先は、地主の自由に決められるので、預け先によっては、手元に戻ってくるまでの日時の制限があることが考えられます。また、元本保証のない金融運用会社に預けた場合、元本割れのリスクも否めません。

そこで地主がとる選択は、譲渡承諾しない。と、いうことになります。もし、承諾した場合でも、定期借地権は第三者に譲渡されたけれど保証金返還請求権は従前借地人に帰属することになってしまいます。

 余談ですが、返還義務を伴う保証金の取り扱いの難しさが、定期借地権の普及をさまたげているように思います。

ここで、保証金が事実上返還できない場合を考えてみます。

志村の提案としては、地主と借地人が各々の権利を同時に売却することをお薦めします。

底地+借地権(=所有権)+中古戸建となり、買い手からすると、所有権付建物となります。

売却価格にもよりますが、保証金の問題も底地の売却代金で、返還の目処を立てることがでます。更に地主は、先取りした保証金の運用を継続することもできます。

買い手からみると所有権を購入することになりますから、銀行融資についても容易となります。現在では、定期借地権に対して住宅ローンを提供してくれる金融機関は、皆無でしょう。

 結論!底地・借地の同時売却、それしかない。

                                                                                                                                              担当 志村孝次

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