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● 相談員 志村孝次

● 保有資格
・NPO法人相続アドバイザー認定会員
・公認不動産コンサルティングマスター相続対策専門士・土地有効活用士
・2級建築士
・AFP2級ファイナンシャルプランナー
・宅地建物取引主任者

● 会場:クレア相談ルーム

 ※現在、神奈川銀行センター北支店にて、無料相談会を実施

2013年05月

借地借家法(第6条~第10条)

借地借家法(第6条~第10条)

 

■正当な理由があれば、互いに契約を更新せずに済む。

☆だた、実際はその理由が「正当」なものか判断が争われることが多い。判例を調べておく必要がある

6条 (借地契約の更新拒絶の要件)

前条の異議は、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。以下この条において同じ)が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

 

■借地権の契約更改前に建物の滅失があっても、契約期間の存続は可能

☆それにしても借地権設定者の承諾が必要なので、借地権者の勝手にはできない。

7条(建物の再建による借地権の期間の延長)

   
借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失(借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ)があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間はこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間定めたときは、その期間による。

   
借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。ただし、契約の更新の後(同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条及び第十八条において同じ)に通知があった場合においては、この限りでない。

   
転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第一項の規定を適用する。

 

■契約更改後の建物滅失による契約解除は可能

☆当然といえば当然のルール

8条(借地契約の更新後の建物の滅失による解約等)

   
契約の更新後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃借権の解約の申し入れをすることができる。

   
前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申し入れをすることができる。

   
前二項の場合においては、借地権は、地上権の放棄若しくは消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れがあった日から三月を経過することによって消滅する。

   
第一項に規定する地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利は、第二項に規定する地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利を制限する場合に限り、制限することができる。

   
転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第二項の規定と適用する。

 

■借地権者に不利なものは無効

☆新法においても借地権者保護は、弱者救済の象徴

9条(強行規定)

この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。

 

■建物滅失後の借地権対抗手段

☆先日、共同住宅を賃借人の失火により継続賃貸できなくなった相談者に、この条文を説明した。

10条(借地権の対抗力等)

   
借地権は、その登記がなくても。土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

   
前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。

   
民法第566条第一項及び第三項の規定は、第二項の規定により第三者に対抗することができる借地権の目的である土地が売買の目的物である場合に準用する。

   
民法第533条の規定は、前項に場合に準用する。


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